Tips vid uthyrning

Efter över 20 år i branschen vet vi att det är mycket att tänka på när man ska hyra ut sin bostad.

Därför vill vi kostnadsfritt dela med oss av all den stora erfarenhet och kunskap vi byggt upp under alla dessa år. Glob Fastigheter har sedan 1994 hjälpt tusentals familjer med förvaltning och uthyrning av deras bostäder vilket borgar för en trygg och säker kunskapsbank samt ett stort kunnande om hyresmarknaden.  Vi har med vår långa erfarenhet som vi skaffat oss under alla år på marknaden sammanställt våra tips, tankar och idéer som är bra att tänka på vid en uthyrning av sin bostad.

Varje uthyrning är inte den andra lik så självklart finns det skillnader och mer att tillägga i enskilda fall, men med nedanstående kunskaper kommer ni ha en riktigt bra förutsättning för en lyckad uthyrning. Om ni dock stöter på problem så sänd oss gärna ett mail med din fråga.


Förberedelser

 

Ansökan vid uthyrning av lägenhet
Tänk på att det är viktigt att du ansöker om tillstånd om du ska hyra ut din hyres- eller bostadsrätt. Om du inte ansöker om godkännande för uthyrning kan de ligga till grund för uppsägning.Eftersom du ofta inte får godkännandet beviljat från din fastighetsägare eller Brf innan du presenterat en hyresgäst och skrivit kontrakt är det mycket viktigt att du i hyresavtalet anger att avtalet inte gäller förrän du fått ditt godkännande beviljat. För att få ett godkännande beviljat krävs att man kan presentera ett ”Beakningsvärt skäl” Exempel på detta kan vara: Arbete eller studier utomlands eller på annan ort, sjukdom eller provboende med sambo. Listan kan göras längre och det finns ingen knivskarp lag som exakt beskriver vad dessa skäl är.

Annonsering
När man väl bestämt sig för att hyra ut sin bostad är det en hel del man bör tänka på. Förberedelserna och marknadsföringen avgör ofta hur väl man lyckas och framförallt vilken tid det tar att hyra ut sin bostad. Ett första steg efter att du bestämt dig för att hyra ut din bostad är att börja med marknadsföringen. För att lyckas väl med din uthyrning är marknadsföringen en viktig del i din uthyrning och innebär att det är väl investerad tid att lägga lite extra arbetet på annons beskrivning och bilder. Ju bättre du förbereder din annons med en bra beskrivning och bra bilder desto bättre resultat kommer du garanterat att få på din uthyrning.

Beskriv din bostad i annonsen så sakligt och positivt som möjligt och använd inte slangord som  ”skitbra läge” eller ”grymt badrum”. Beskriv gärna bostadens planering som en start text och övergå gärna i nytt stycke för att kort beröra varje rum. Glöm inte att beskriva utrustning, standard och skick samt berör gärna om något rum är renoverat. Informera gärna om golvmaterial och och färger på väggar samt om standard och skick på bad och kök om dessa är bra att nämna. Ofta är just bad och kök något som generellt intresserar människor.

Saker du bör ta med i annonsen för att minska onödiga frågor

  • Ditt namn och kontaktuppgifter. Tänk dock på att förtydliga hur du vill bli kontaktad. Om du exempelvis lägger upp en annons som förväntas få många svar kan de ibland vara till hjälp att informera hur du bäst vill eller kan bli kontaktad
  • Tänk på att redan i annonsen beskriva vilka krav du har på en hyresgäst för att sålla bort en del onödiga förfrågningar. Det kan vara inkomstkrav, anställningskrav, möjlighet att betala deposition och godkänd kreditupplysning.
  • Boyta och antal rum. Det är ofta viktigt för en hyresgäst att veta vilken storlek bostaden har.
  • Vad är hyran. Att skriva ut detta innebär ofta många onödiga förfrågningar och särskilt även om hyran är lite högre.
  • Hyresperiod. Vilken tidsperiod planerar du att hyra ut är ofta viktigt för att nå dem som är intresserad av den period du vill hyra ut.
  • Möblering. Beskriv om du hyr ut din bostad möblerad eller inte möblerad.
  • Vad ingår i hyran. Viktigt att veta för hyresgästen för att budgetera sitt slutpris för bostaden.
  • Beskrivning av omgivning. En bra information för en hyresgäst är ofta att beskriva omgivning och även kanske avstånd till shopping, skolor, kommunikation och liknande
  • Bilder. Glöm verkligen inte bilder, det kommer göra din annons mycket mer attraktiv.
  • Planskiss. En planskiss är ofta bra framförallt om man hyr ut ett hus eller större lägenhet för att direkt ge eventuell hyresgäst en bra uppfattning om planeringen passar deras familj.

Det finns som du kanske redan känner till flera hemsidor för bostäder att annonsera på och det skiljer sig ofta en del i både popularitet och pris för annonsering.

Förutom annons på någon eller helst flera annonssidor så är ytterligare ett ett bra forum att dela din annons på olika bostadssidor och grupper på nätet och även kanske på dina egna sociala medier. Nu är vi här igen, men vi vill verkligen förtydliga att bilder i din annons tillsammans med beskrivningen ofta avgör resultatet av en uthyrning. Eftersom foton är så pass viktiga kan de ofta vara värt att lägga lite pengar på en fotograf om man inte är kunnig själv.  Om du anlitar Glob Fastigheter för din uthyrning så ingår en professionell fotograf.

Fotografering
Om du fotograferar själv finns vissa saker som kan vara bra att tänka på. Det är en klar fördel om du har en kamera med vidvinkel lins, en bra blixt och gärna ett stativ. Eftersom du vill lyfta fram själva bostaden och dess fantastiska eller unika detaljer, luftiga utrymme eller kanske den fantastiska planeringen så kan de ibland vara bra att plocka bort en del av de privata och lösa föremålen för att ge ett stilrent och stort intryck. Ta även bort lösa kablar, sladdar eller motsvarande så inte dessa hamnar på bilderna. Plocka bort disk och lösa föremål på diskbänken och ta bort tidningar eller lösa föremål på nattduksbordet och glöm inta att bädda sängar. Tänk också på att mycket kläder och skor i hallen inte ger ett första bra intryck och precis som när du sedan ska genomföra en visning är det viktigt att bostaden är ren och fri från lösa föremål.Om det gäller ett hus eller radhus är alltid bilder från utsidan bra att visa eftersom detta också ger ett första intryck av vilken typ av hus som ska hyras ut. Tänk också på att tomt och trädgård ger ett första intryck på dina bilder.

Några konkreta tips vid fotografering

 

  • Ta alltid för mycket bilder så man senare kan plocka ut dem man blev mest nöjd med

  • Ta dina bilder på dagtid när de är som ljusast

  • Öppna innedörrar ger alltid ett luftigare och ljusare intryck

  • Dra upp persienner och rullgardiner vilket även de ger ett luftigare och ljusare intryck

  • Fota från ett hörn i ett rum för att få ut så mycket som möjligt av rummet

  • Ta helst bilder med stativ och från höfthöjd undantaget från detaljer och eventuellt kök där arbetsbänkar har en viss höjd

  • Glöm inte att fota terass, balkong, tomten om det är ett hus och ta gärna med trevlig omgivning.

  • Frukt och och vissa blommor ger ofta ett harmoniskt intryck på bilder.

Komma igång med uthyrningen

Svara på alla intresserade från annonsen
När du väl kommit igång med din marknadsföring börjar det förhoppningsvis skörda frukt i form av intresserade spekulanter som det nu är dax att kontakta  för bokning av visning. Svaren från din marknadsföring kan vara av olika art beroende på vem eller vilka du söker och hur du utformat din annons. Bra är därför att redan i telefon eller via mail ta reda på lite mer om hyresgästen innan du bokar visning. Tänk på att du redan från början i din annons beskriver vem eller vilka du söker i form av upplysningar om vilka krav såsom anställningsform, kreditupplysning, inkomst osv. Du kan under rubriken ”Val och kontroll av hyresgäst” lite längre ner i texten läsa om vad som kan vara viktigt att tänka på vid val av hyresgäst.

Dax för visning
När du kommit så långt att de är dax för visning av din bostad är det naturligtvis en klar fördel att visa upp din bostad från sin bästa sida. Städa och plocka bort lösa föremål, bädda sängar och dra upp persienner. Tänd gärna lampor vilket ger ett behagligt och välkomnande intryck samtidigt som rum och utrymmen uppfattas som större. Öppna öven innedörrar då de ger ett luftigare och behagligare intryck, vilket är extra viktigt om bostaden är mindre. Tänk dig själv om du kommer på en visning och det är ostädat, disken står framme, badrummet är ostädat och soppåsen står kvar innanför dörren med dålig lukt som följd. Ett sådant första intryck visar att ordning och reda inte är så viktigt och eftersom du söker ordningssamma hyresgäster så ger detta inget bra första intryck vilket kan betyda att den ordningsamme personen väljer något annat. Ja, som sagt är första intrycket från tilltänkt hyresgäst viktigt men lika viktigt är att du skaffar dig rätt magkänsla för den person eller personer som eventuellt sedan ska bo i er bostad.  Hyresgästen ska trots allt bo i din bostad och då är det viktigt att du känner förtroende för din hyresgäst du sedan väljer. Ta tillfället i akt och förbered frågor för att senare vara väl medveten om vem som senare kommer flytta in och bo i ditt hem. Om det gäller ett hus eller radhus med tomt kan de vara bra att förvissa sig om att hyresgästen har någon erfarenhet av husboende.

Val och kontroll av hyresgäst
När visningen är klar och du förhoppningsvis har ett antal potentiella kandidater är det dax att välja och kontrollera intresserade hyresgäster. Det kan vara ett mödosamt arbete men väl värt mödan i alla avseenden och naturligtvis är en erfarenhet av detta en bra merit. Tänk på att när du sedan valt hyresgäst är de den eller dem som du under hyrestiden regelbundet kommer ha kontakt med, de är den eller dem som kommer betala hyran i tid samtidigt som hyresgästen ska ta hand om bostaden såsom den skulle vara deras egen. Några frågor som är bra att få svar på förutom att också ha en bra magkänsla av att vederbörande kommer sköta bostaden utefter hur dem lever:

Ta reda på följande:

  • Varför vill hyresgästen hyra just din bostad. Svaret ger ofta en indikation på hur långvarig vederbörande kommer bli, om den är desperat och i så fall varför och hur bra tilltänkt hyresgäst kommer passa in på uthyrningstid och bostad
  • Vilka ingår i familjen och vem kommer bo i bostaden
  • Finns det några husdjur
  • Röker någon i familjen
  • Ekonomisk bakrund. Finns stabilt arbete, vilken inkomst har man, finns godkänd kreditupplysning
  • Efterfråga arbetsgivarintyg och referens från tidigare boende

Skriva avtal
Skillnaden mellan att hyra ut en hyreslägenhet och en egenägd bostad såsom villa, radhus och bostadsrätt eller liknande beskrivs i hyreslagen. När du hyr ut din egenägda bostad kallas de i vardagligt tal för ”Privatuthyrningslagen”. Denna lag gäller endast om man hyr ut 1 bostad vilket innebär att om man hyr ut fler än 1 egenägd bostad så faller inte bostad nummer 2 under denna lag, vilket får skillnader enligt nedan.

Att skriva hyresavtal och eventuella bilagor är ytterligare en viktig del i att hyra ut en bostad. Det är viktigt att sätta sig in i hur man skriver ett hyresavtal och hur det skiljer sig mellan vilken typ av bostad du hyr ut. Om du hyr ut en hyreslägenhet eller om du hyr ut din egenägda villa eller bostadsrätt skiljer sig lagen framförallt i hyressättning, rätten att få sänkt hyra retroaktivt, rätten att säga upp hyresavtalet och besittningsskyddet. Kortfattat kan sägas att om du hyr ut en hyreslägenhet så skiljer sig rätten till hyressättning mot om du hyr ut en egenägd bostad såsom villa, radhus eller bostadsrätt.

Hyra

Enligt hyreslagen när du hyr ut en hyreslägenhet får du som uthyrare generellt inte ta en högre andrahands hyra än den som du själv betalar och när det gäller en egen ägd bostad så kan man generellt säga att man får ta en marknadsmässig hyra. Enligt reglerna för hyressättning av egenägd bostad finns inte någon fast regel för hyressättning mer än att det finns en riktpunkt som beskriver att hyran kan sättas till en ränta på ca 2% över riksbankens referens ränta och ska då beräknas mot bostadens marknadspris. Utöver detta får du ta kostnad för hyran om det är en bostadsrätt. I båda fallen får man också lägga på 15% på hyran om bostaden är möblerad.

Uppsägning

Skillnader mellan att hyra ut en hyreslägenhet och en egen ägd bostad enligt ovan finns även i rättan för uppsägning av hyresavtal från hyresgäst. En hyresgäst som hyr en egenägd bostad har rätt att säga upp sitt hyresavtal på 1 månads varsel medan den som hyr en hyreslägenhet har rätt till 3 månaders uppsägnings tid. Du som hyresvärd kan säga upp hyresavtalet för både din hyreslägenhet eller egenägda bostad men gäller i båda fallen på 3 månader. En uppsägning gäller alltid kalendermånad (Om inget annan överenskommelse finns)

Besittningsskydd

Likaså finns skillnader i besittningsskyddet där man för en privat ägd bostad som hyrs ut enligt ”privatuthyrningslagen” inte får något besittningsskydd som hyresgäst mesans man i det fall man hyr ut en hyreslägenhet ska skriva en sådan bilaga om ”Avståeende om besittningsskydd” Skillnader finns i ovanstående så fördjupa dig gärna på hyresnämndens hemsida

Ett avtal ska alltid minst innehålla uppgifter om

  • Avtalsparter med person – och kontaktuppgifter
  • Hyresobjektets uppgifter om adress, storlek och lägenhetsnummer eller fastighetsbetäckning
  • Avtalstid och uppsägning
  • Underskrift av båda parterOvanstående punkter ska alltid finnas med i avtalet men det bör även regleras fler punkter om vad man kommit överens om. Det bör innehålla rättigheter och skyldigheter för båda parter.För att vara på den säkra sidan kan du även ta hjälp av oss på Glob Fastigheter om du känner dig osäker eller inte har tid. Du kan även titta närmare på hyresnämndens hemsida för mer info.

Bilagor till hyresavtal
För att ytterligare förstärka tryggheten i ett hyresavtal bör du även ta med vissa bilagor medan andra ska vara med när du tecknar ett hyresavtal. Tänk på att alla bilagor ska undertecknas av båda parter. Ett avtal kan bestå av fler bilagor än de vi räknar upp här nedan men detta är en bra grund.

Bilagor

  • Avtal om avstående från besittningsskydd (gäller ej vid uthyrning enligt (”privatuthyrningslagen”) kan hämtas gratis på hyresnämndens hemsida.
  • Inventarielista, om du hyr ut din bostad möblerat, delvis möblerat eller har lämnat kvar andra saker som kanske utemöbler eller annan utrustning är det viktigt att upprätta en inventarielista. När du upprättar en inventarie lista är ett tips att anteckna och gå igenom rum för rum. På sätt är det lättare att inte missa något. På samma sätt antecknar man andra utrymmen som exempelvis garage, förråd, balkong, terass eller liknande.  För att senare slippa komma i diskussion är det bra att anteckna anmärkningar. Det kan kanske vara att en soffa är sliten, en matta har en missfärgning, ett köksbord har skador. Lika bra är det att efter varje inventarie skriva ålder. samt även eventuellt värde på framförallt lite dyrare saker. Som ett ovärdeligt tillägg till den nerskrivna inventarielistan så fota i massor.
  • Nyckelkvittering av de nycklar du lämnar. Förtydliga även gärna att kopior inte får göras utan medgivande och att tappade nycklar kan få ersättas med låsbyte.
  • Besiktnings underlag för att styrka normalt slitage vid utflyttning. Tänk på att bevisbördan ligger hos uthyraren så dokumentera väl. Beskriv rum för rum och komplettera med bilder.
  • Depositionsavtal, om du har begärt deposition vid uthyrning. Detta ska också isåfall även stå med i hyresavtalet.

 

Hyresgästen flyttar in
Ett bra tips för att underlätta både för dig själv och framförallt för hyresgästen är att upprätta en instruktion av bostaden. Detta är extra betydelsefullt om du hyr ut ett hus eller radhus där frågeställningar om allt från vattenspridaren, vattenavstängning, värmepannors skötsel, säkringar och mycket annat ofta uppkommer.Kontrollera att driftsabonnemang är avlästa och överförda på hyresgästen. Om du exempelvis sagt upp din el och hyresgästen glömt att teckna nytt är sannolikheten stor att elbolaget kanske snabbt stänger av elen vilket inte är bra samtidigt som de ofta innebär en stor extra kostnad att få elen igång satt igen. Kvittera nycklar som lämnas och gå igenom inventarie lista och besiktnings underlag.Nu har hyresgästen flyttat in och hyran kommer in som den ska, men plötsligt får du ett samtal om att något inte fungerar. Du som hyresvärd är skyldig till att bostaden är väl fungerande och som i det skick som när hyresgästen flyttade in i bostaden, fast självklart bortsett från hyresgästens egna eventuella skador eller misskötsel. Du är skyldig till att alla funktioner som anses behövas för normal existens ska fungera väl. Det som dock hyresgästen ska sköta är att byta säkringar, glödlampor, rengöra filter och motsvarande.

 

Hyresgästen säger upp sitt avtal och flyttar
Hyresgästen har alltid rätt att säga upp sitt avtal enligt ovan punkt om avtal. Om ni inte kommit överens om annat så gäller att ett avtal upphör att gälla från nästkommande månadsskifte och tills dess att avtalet upphör. Genomför nu en ny besiktning med underlaget och bilderna från när hyresgästen flyttade in i er bostad. Sjävklart måste man bortse från så kallat normalt slitage och detta även utifrån längden på uthyrningen. Glöm inte heller att återta drift abonnemang, samtliga nycklar samt att återbetala deposition om sådan finns. Depositionen ska återbetalas i direkt anslutning till utflyttning vid hyrestidens slut.